פסק-דין בתיק ע"א 2898/04

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בהרצליה (כבוד השופט צבי דותן), מיום 6.6.04 בת"א 1838/01, אשר דחה תביעה שהגישו המערערים לצו מניעה קבוע שיאסור על המשיבים לבצע עבודות בנייה כלשהן בשטח הבית המשותף הבנוי על חלקה 473 בגוש 6417 (להלן: " חלקה 473") ברחוב זרובבל 18 ברמת השרון.

הרקע

• 1.                   על חלקה 473 בנוי בניין דו קומתי שרשום כבית משותף. המערערים הם הבעלים של 2 דירות בקומת הקרקע הידועות כתת חלקות 2 ו-3, ולהן צמוד שטח של 315 מ"ר בחצר הבניין. המשיבה 1 (להלן: " המשיבה") הייתה הבעלים של שתי דירות בקומה העליונה, הידועות כתת חלקות 1 ו-4, וכן של חלקה 476 הנמצאת סמוך לחלקה 473. המשיב 2 (להלן: " המשיב") ואדם נוסף רכשו ממנה את תת חלקות 1 ו-4 וכן את חלקה 476. לתת חלקה 1 צמוד שטח של 577 מ"ר בחצר הבניין ולתת חלקה 4 צמוד שטח של 315 מ"ר בחצר הבניין.

• 2.                   המשיב פנה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון בבקשה להיתר בנייה של 5 יחידות דיור על חלק החצר הצמוד לתת חלקות 1 ו-4 ועל חלקה 476 (להלן: " המקרקעין"), תוך איחוד חלקה 476 עם חלקה 473. הוועדה המקומית נעתרה לבקשה ונתנה היתר שהותנה באיחוד החלקות (היתר מס' 11542). המשיבים החלו לבנות, אף על פי שלא איחדו את החלקות (האיחוד היה מותנה בהסכמת המערערים, שלא ניתנה), והשלימו בניית בית אחד בחלקו הצפון מערבי של המגרש. או אז, הגישו המערערים תובענה לצו מניעה קבוע, שיאסור על המשיבים לבנות בהעדר היתר בתוקף (שכן התנאי שנקבע בהיתר - איחוד החלקות - לא התקיים), וזכו בה (ת"א (שלום ת"א) 69506/95; להלן: " התביעה הקודמת"). המשיבים שבו ופנו לוועדה המקומית, שנתנה להם, ביום 28.3.01, היתר שאינו מותנה באיחוד החלקות, ושמאפשר להם לבנות על המקרקעין שתי יחידות דיור חדשות (היתר מס' 13404).

• 3.                   בעקבות הדברים האלה הגישו המערערים לבית משפט קמא תביעה לצו מניעה קבוע שיאסור את הבנייה, בשתי טענות עיקריות: האחת - שהיתר מס' 13404 נגוע באי חוקיות, ודינו בטלות. לפי הטענה, הבית שהמשיבים בנו נבנה מכוחו של היתר מס' 11542, שניתן על תנאי, מבלי שהתנאי התקיים: משלא אוחדו החלקות, נמצא שקווי הבניין סוטים מתכנית המתאר, סטייה שהוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר. הריסת המבנה היא תנאי בלעדיו אין למתן היתר בנייה חדש, ומן הראוי היה לדחות את בקשת המשיבים להיתר נוסף. הטענה השנייה הייתה שהבנייה תפגע בזכויותיהם הקנייניות של המערערים. תקנון הבית המשותף (להלן: " התקנון") אומנם התיר לכל בעל דירה לבנות תוספת לדירתו ובחלקים ברכוש המשותף הצמודים לה על דעת עצמו בלבד, ומבלי להזדקק להסכמתו של בעל דירה אחר, אולם המשיבים לא מבקשים לבצע "תוספות בנייה", אלא לבנות על המגרש שתי דירות נוספות, תוך ניצול מירב אחוזי הבנייה המותרים על המגרש כולו - דבר שהתקנון אינו מאפשר. הבנייה תשלול מן המערערים את האפשרות לנצל את חלקם שלהם באחוזי הבנייה המותרים במקרקעין המשותפים, ובכך תפגע בערך דירותיהם.

• 4.                   המשיבים טענו, בין היתר, שיש לפרש את התקנון באופן שמתיר להם לבנות דירות נוספות כ"תוספות בנייה".

פסק דינו של בית משפט קמא

• 5.                   בית המשפט נדרש לפרשנות הסעיף הרלוונטי בתקנון (סעיף 2), שזה נוסחו:

" כל בעל דירה זכאי לבצע, בכל עת וזמן, בדירתו ובחלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירתו, תיקונים, שינויים ותוספות בנייה (להלן - תוספת בניה) על דעת עצמו בלבד ומבלי להיזקק להסכמתו, רשותו או חתימתו של בעל דירה אחר. בתנאי שיקבל רשיון מהרשות המוסמכת."

בית המשפט קבע שיש לפרש סעיף זה כמאפשר למשיבים לבנות על החלק שצמוד לדירותיהם גם יחידות דיור נוספות. הוא קבע שיש לפרש את הביטוי "תוספת בניה" באופן תכליתי ועל סמך אומד דעת מנסח התקנון - אביה המנוח של המשיבה. התקנון נערך ונרשם בשנת 1975, שאז (ועד למועד פסק הדין) הייתה בתוקף תכנית מתאר רמת השרון רש/210/א, שאפשרה לבנות 4 דירות למגרש בשטח מינימאלי של 750 מ"ר. שטח המקרקעין שבו עסקינן הוא 1,355 מ"ר, כך שמותר לבנות עליו 7.23 דירות. המשיבים זכאים לבנות על המגרש 5.35 דירות והמערערים - 1.88 דירות. כאשר נערך התקנון היה ברור למנסחו שבעלי דירות 3-2 כבר ניצלו את זכויותיהם לבניית מלוא הדירות המותרות להם, ולכל היותר יוכלו להרחיב את דירותיהם. לעומת זאת, בעלי תת-חלקות 1 ו-4 זכאים לבנות על המגרש 3 דירות נוספות. בית המשפט קבע שיש להניח שמנסח התקנון, שהיה הבעלים היחיד של המגרש, ידע את מצב זכויות הבנייה במגרשו, ולא התכוון לשלול מבעלי דירות 1 ו-4 (בעלת דירה 4 היא בתו ודירה 1 יועדה לנכדו) את הזכויות שמקנה להם התב"ע. ההיפך הוא הנכון: הוא התכוון למנוע מצב כזה, ולכן כתב במפורש שלא תידרש הסכמה של מי בעלי הדירות האחרים לצורך תוספת בנייה. אם פרשנות המערערים תתקבל, הרי שמשמעות הדברים היא שמנסח התקנון ניסח אותו כך שמבחינה מעשית נחסמה האפשרות של בתו לנצל את זכויות הבנייה שלה על השטח שהוצמד לדירתה. פרשנות זו אינה סבירה, ובית המשפט דחה אותה. בית המשפט היה ער לכך שהפרשנות המילולית המקובלת של "תוספת בניה" היא הרחבת שטחה של דירה, ולא בניית דירה חדשה. ברם, הלשון סובלת גם פירוש שלפיו התקנון מתיר להוסיף כל בניה, לרבות דירות חדשות, ובית המשפט ביכר פרשנות זו.

בית המשפט הוסיף וקבע, על סמך חוות דעת המומחה שמינה, שהבנייה המבוקשת לא תפגע בערך דירותיהם של המערערים, ואף לא תפגע במערערים בהיבט של ניצול זכויות הבנייה.

באשר לתקיפת תוקפו של היתר הבנייה - טענה זו נדחתה הן מהטעם שאין מדובר בהיתר בטל מעיקרו, שהוצא בחוסר סמכות, הן מהטעם שהמערערים זנחו אותה בסיכומיהם.

הערעור

• 6.                   טענתם העיקרית של המערערים נעוצה בפרשנות שיש ליתן לצירוף המילים "תוספת בניה" בתקנון. לשיטת המערערים, משנרשם תקנון הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים - יש לו מעמד קנייני, בהיותו חל כלפי כולי עלמא, ויש לפרשו " כפשוטו, בשפת בני אדם, תמי לב וישרי דרך!" (סע' 30 לעיקרי הטיעון של המערערים). עקב אופיו הקנייני של התקנון, אין לתת לו פרשנות סובייקטיבית הנשענת על אומד דעת המנסח, אלא יש לפרשו על פי תכליתו האובייקטיבית - להגן על זכויותיהם הקנייניות של המערערים, ולצמצם את הפגיעה בהן. המערערים טוענים שמאחר שרכוש משותף שהוצמד לדירה מעמדו כחלק מהדירה, אי אפשר להתיר לבנות על אותה חלקת משנה דירות חדשות שעתידות להירשם כחלקות משנה עצמאיות. מצב כזה נוגד, לשיטת המערערים, את כלל אחידות היחידה הקניינית הקבוע בסעיפים 13 ו-55(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין"). המערערים נסמכים על החלטות שונות שניתנו, הן בהליך דנן (החלטת השופט דותן לתת למערערים סעד זמני עד להכרעה בתביעה) הן במסגרת התביעה הקודמת (החלטת השופטת גרסטל, בשבתה בבית משפט השלום, לתת למערערים צו מניעה זמני עד למתן פסק-דין בתביעה הקודמת) - שבהן נקבע שהפרשנות שמבקשים המערערים לתת לתקנון מעוגנת בלשון הסעיף.

טענות המשיבים

• 7.                   המשיבים תומכים יתדותיהם בפסק דינו של בית משפט קמא, מנימוקיו. הם מוסיפים, שאפילו היה נקבע שיש לפרש את הביטוי "תוספת בניה" באופן שאינו כולל דירות חדשות, עדיין אין כל מניעה שיעשו שימוש בחלקם היחסי בזכויות הבנייה גם ללא הסכמת המערערים. המשיבים טוענים גם שיש לדחות את הערעור מפאת מעשה בית-דין והשתק, ושהמערערים נהגו בחוסר תום לב ועשו שימוש לרעה בהליכי משפט.

דיון והכרעה

• 8.                   לאחר שעיינו בטענות הצדדים, באנו לכלל מסקנה שדין הערעור להידחות. מקובלת עלינו מסקנתו של בית משפט קמא בדבר הפרשנות שיש ליתן למושג "תוספת בניה". הלשון סובלת את שתי הפרשנויות שהציעו הצדדים, ובמצב דברים זה, אומד דעת מנסח ההסכם, כפי שהוא עולה מחומר הראיות שהוגש לבית משפט קמא, מטה את הכף לכיוון הפרשנות שהציעו המשיבים. ב"כ המערערים טוען שיש לפרש את התקנון - לנוכח מעמדו כלפי כולי עלמא - פרשנות לשונית-אובייקטיבית גרידא, מבלי לתת כל משקל לתכלית הסובייקטיבית של ההסכם. אין בידינו לקבל טענה זו. לפי שיטת הפרשנות התכליתית, יש ליתן משקל שונה ליסוד הסובייקטיבי בפרשנותו של כל טקסט משפטי - לפי סוגו. לא הרי פרשנות חוקה וחוק (שבמסגרתה יינתן משקל מרכזי לתכלית האובייקטיבית) כהרי פרשנות חוזה או צוואה (שבה יינתן משקל מרכזי לתכלית הסובייקטיבית) (ראו אהרן ברק פרשנות תכליתית במשפט 138 (2003)). מעמדו של התקנון הוא כשל הסכם. אכן, מרגע שהתקנון נרשם הוא תקף כלפי כולי עלמא. ברם, אין בכך כדי לייתר כליל את המשקל שיש לתת לתכלית הסובייקטיבית שעמדה בבסיס ניסוח התקנון.

• 9.                   לא מצאנו ממש גם בטענת המערערים הנסמכת על סעיפים 13 ו-55(ב) לחוק המקרקעין. המערערים טענו שאין לאפשר למשיבים לבנות דירות נפרדות, שעתידות להירשם כתת-חלקות נפרדות, מהטעם שאי אפשר למכור חלק שמוצמד לרכוש המשותף. אין בטענה זו ממש, שכן השאלה שעמדה לדיון הייתה אם יש מניעה שהמשיבים יבנו על המקרקעין. בשלב זה לא התעוררה כל שאלה בנושא מכירת הדירות החדשות, וככל שהמשיבים יבקשו למוכרן כיחידות נפרדות, ברי שהמכירה תהיה כפופה לדיני הקניין ולדיני התכנון והבנייה.